Plusy i minusy hipoteki odwróconej

Mimo reklam, zapewne nie wszyscy już o niej słyszeli. Hipoteka odwrócona jest popularna w Wielkiej Brytanii, USA i innych krajach. W Polsce istnieje od kilkunastu lat, choć wciąż jest produktem niszowym. Przed podjęciem decyzji o skorzystaniu oferty, dobrze jest rozważyć jej zalety i wady. Podpowiadamy więc, jakie są plusy i minusy tego rozwiązania oraz na co uważać, podpisując umowę. Warto też wiedzieć, czy każdy senior może skorzystać z takiej oferty, a także ile pieniędzy może dostać.  

Oczekiwane pieniądze

Sprawdziliśmy, ile pieniędzy można dostać dzięki hipotece odwróconej. Z danych Związku Przedsiębiorstw Finansowych wynika, że przeciętna miesięczna wypłata dla seniora to ok. 1000 zł. Tyle może dostać emeryt, który podpisze umowę z funduszem hipotecznym, choć zdarzają się wyższe kwoty (np. 2000 zł, 3000 zł czy 5000 zł co miesiąc). Wszystko zależy od wieku, płci i wartości nieruchomości będącej w posiadaniu emeryta. W Wielkiej Brytanii (jak wskazują dane Equity Release Council) zawiera się rocznie około 40-50 tys. nowych umów hipoteki odwróconej. W Polsce, jak podaje Ministerstwo Sprawiedliwości, zawieranych jest rocznie ok. 16 tys. umów o dożywocie. Są to kontrakty, na mocy których seniorzy przenoszą prawo własności nieruchomości w zamian za świadczenia pieniężne lub opiekę.

Na czym to polega?

Zasada jest prosta. Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, możesz zawrzeć umowę ze świadczeniodawcą (np. funduszem hipotecznym albo bankiem), a później otrzymywać pieniądze (jednorazowo lub w ratach) oraz korzystać (dożywotnio) ze swojego lokum. W tym miejscu warto się jednak zatrzymać. Dlaczego? Bo hipoteka odwrócona w Polsce fukcjonuje w dwóch modelach i warto wiedzieć, czym one się różnią.

Pierwszy to model (sprzedażowy) nazywany często rentą dożywotnią. Drugi model (kredytowy) nazywany jest odwróconym kredytem hipotecznym. Oba produkty hipoteki odwróconej, o których wspomnieliśmy, działają na podobnych zasadach, ale występuje kilka różnic między nimi. Jeżeli zdecydujesz się na rentę dożywotnią, to będziesz musiał przekazać prawo własności do nieruchomości od razu, czyli w momencie podpisania umowy. Na mocy takiej umowy będziesz oczywiście otrzymywać dożywotnio comiesięczną rentę. Możesz otrzymać też jednorazową kwotę pieniężną, a dodatkowo mieszkać w swoim lokum. Jeśli chciałbyś wybrać odwrócony kredyt hipoteczny (w polskich warunkach) to będziesz otrzymywać pieniądze, ale tylko przez określony czas np. 10, 15 czy 20 lat. Trzeba podkreślić, że spłata kredytu następuje w takim przypadku dopiero po śmierci emeryta, a środki na spłatę pochodzą od spadkobierców lub ze sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że twoi spadkobiercy będą mogli odziedziczyć twoje mieszkanie (o ile spłacą kredyt wypłacany przez świadczeniodawcę, np. bank). W przypadku renty dożywotniej dziedziczenie będzie niemożliwe.

Jeden z produktów to widmo

Warto wiedzieć, że na polskim rynku jest więcej podziałów. Renta dożywotnia działa w Polsce od ponad 15 lat. Umowy o dożywocie lub umowy renty zawierane są w oparciu o przepisy Kodeksu Cywilnego. Rozwiązanie to oferują głównie fundusze hipoteczne, które przez te wszystkie lata wypłaciły seniorom ponad 34 mln zł z tytułu świadczeń (dane ZPF). Z kolei odwrócony kredyt hipoteczny funkcjonuje w naszym kraju tylko na papierze. Dziesięć lat temu rząd przygotował specjalną ustawę umożliwiającą wprowadzenie tego produktu do polskich banków. Rządzący chcieli, by emeryci byli bezpieczniejsi, zwłaszcza że produkt miałyby oferować instytucje będące pod nadzorem KNF. Niestety żaden z banków nie wprowadził takiego produktu do swojej oferty. Zatem o plusach i minusach hipoteki odwróconej będziemy mówić tylko w kontekście renty dożywotniej.

Zalety i wady

Zacznijmy od plusów. Niewątpliwą zaletą hipoteki odwróconej są dodatkowe pieniądze, które senior może dostać, by podreperować swój domowy budżet. Od niedawna możliwe są też jednorazowe większe wypłaty pieniężne (np. kilkadziesiąt albo kilkaset tysięcy złotych), co może pomóc osobom zadłużonym uporać się z różnymi zobowiązaniami. Pieniądze, które co miesiąc wypłacają fundusze hipoteczne są waloryzowane o inflację. Plusem jest też to, że senior, który zawarł umowę z funduszem hipotecznym nie musi płacić już co miesiąc czynszu za mieszkanie, ani regulować żadnych innych opłat (np. podatku od nieruchomości), bo te koszty są po stronie świadczeniodawcy. Plusem – w przypadku renty dożywotniej – będzie również to, że rentę dostaje się do końca życia. W tym miejscu warto przypomnieć, że gdyby w Polsce istniał odwrócony kredyt hipoteczny i gdyby można było zdecydować się na ten produkt, to świadczenia byłyby wypłacane tylko przez z góry określony czas. Przypuśćmy, że senior w momencie podpisywania umowy chciałby dostawać co miesiąc większe pieniądze, więc uznałby, że świadczenia mają być wypłacane przez 15 lat. Ale okazałoby się, że żyłby 25 lat, czyli przez ostatnie 10 lat życia nie dostawałby już żadnych świadczeń, a to powodowałoby dyskomfort.

Dla niektórych seniorów, zwłaszcza tych, którzy mają spadkobierców i chcą zostawić im mieszkanie lub dom, minusem może być to, że w przypadku renty dożywotniej nie ma możliwości dziedziczenia nieruchomości. W chwili zawarcia umowy z funduszem hipotecznym to właśnie na fundusz przechodzi prawo własności do takiej nieruchomości.

Minusem może być też świadomość, że rynek nie jest kompleksowo uregulowany jedną wspólną ustawą, która dotyczyłaby wszystkich podmiotów (ale też osób prywatnych) zawierających z seniorami umowy. W tej chwili hipotekę odwróconą w Polsce może oferować właściwie każdy. Mówiąc kolokwialnie, każda firma o dowolnym profilu (niekoniecznie finansowym) i każda osoba prywatna może podpisać z seniorem umowę o dożywocie, na mocy której emeryt przeniesie prawo własności nieruchomości w zamian za świadczenia pieniężne lub opiekę.

Z kim zawrzeć umowę?

Przed zawarciem jakiejkolwiek umowy warto zweryfikować firmę, która będzie świadczeniodawcą. Najlepiej sprawdzić, czy taka firma jest transparentna, czy jej wyniki finansowe są jawne (pamiętajcie, że firmy, które są chociażby notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych mają obowiązek raportowania swoich wyników finansowych, a to powoduje, że wiadomo, w jakiej kondycji finansowej jest dane przedsiębiorstwo). Dowiedz się, czy dana firma ma dobre opinie w Internecie, czy udostępnia dane finansowe, czy jest członkiem branżowych organizacji (np. Związku Przedsiębiorstw Finansowych), czy przestrzega norm etycznych (np. Kodeksu Dobrych Praktyk).

Osobę prywatną trudniej zweryfikować, więc trzeba zachować szczególną ostrożność przy zawieraniu umów z rodziną, znajomymi, nieznajomymi. Osoba prywatna (nawet jeśli jest to ktoś z naszej rodziny lub bliskiego otoczenia) może nie unieść wypłacania nam świadczeń pieniężnych przez 10, 20 czy 30 lat.